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Así serán las hipotecas en 2019

La firma de hipotecas en 2018 ha tenido una tendencia creciente con un crecimiento superior al 20,5% en el mes de octubre, en el que se firmaron 30.356. Una tendencia alcista que solo se vio truncada en marzo cuando se produjo un descenso en la firma de hipotecas. El año cerrará con cerca de 340.000 hipotecas firmadas, según las estimaciones de Servihabitat. En 2019 entrará en vigor la nueva ley hipotecaria con cambios importantes en las comisiones y el reparto de gastos. ¿Cómo afectarán estos cambios a la contratación de hipotecas?

Menos gastos hipotecarios para el cliente


La firma de la hipoteca será menos costosa porque el cliente solo pagará la tasación hipotecaria. La incertidumbre producida por los cambios de criterio del Tribunal Supremo en relación con quien debía pagar el Impuesto de Actos Jurídicos se resolvió con el Real Decreto promulgado por el Gobierno en el que se establecía el banco como sujeto pasivo del impuesto, terminando con el criterio que había regido desde la aprobación de la ley de ITP/AJD en 1993. La ley hipotecaria ha dado un paso mas estableciendo un nuevo reparto de gastos: el banco paga los gastos de notaría, registro, IAJD y gestoria, mientras que el cliente solo paga la tasación de la vivienda.


El ahorro en los gastos para una hipoteca media de 120.000 euros irá desde los 1.500 a los 2.500 euros, solo en el IAJD que oscila entre el 0,75% y el 1,5%, según la comunidad autónoma. A esto se le suman los gastos de notaría (664 euros), registro (177 euros) y gestoria (346 euros). El cliente solo pagará la tasación (284 euros). Esto significa que los gastos iniciales que se calculan para la constitución de la hipoteca se reducen considerablemente en las nuevas hipotecas.


Las hipotecas serán más caras


Sin embargo, es previsible que las hipotecas se encarezcan si los bancos repercuten en el cliente los gastos que ahora tienen que asumir, aunque desde que se aprobó el Real Decreto los bancos han desarrollado diferentes estrategias. “Desde quien ha anunciado que no repercutirá el impuesto en los costes de la hipoteca hasta los que, en mayor o menor medida, lo han repercutido normalmente con aumento de los diferenciales”, señala Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora, que reconoce que en un escenario de elevada competencia, “no sería de extrañar que los bancos finalmente renuncien a repercutir el coste del tributo”.


Respecto a dónde repercutirán los bancos el incremento de las hipotecas para compensar los gastos, desde Helpmycash apuntan a un subida de los tipos de interés y las comisiones de apertura, al no estar reguladas en la ley hipotecaria. Sin embargo, la subida del diferencial en las hipotecas variables para compensar los gastos es analizada con cautela por los propios bancos “ya que suele actuar como gancho comercial y, hasta no ver cómo actúan sus competidores, mantendrán cierta precaución”, apunta Estefanía González, experta en finanzas en Kelisto.


No obstante, la opinión unánime es que habrá más competencia entre los bancos y eso se puede traducir en una mejora de las condiciones para los clientes, según Manuel Gonzalvez, director de hipotecas de iAhorro. “El precio de las hipotecas se rige básicamente por la competencia del mercado, el punto del ciclo económico en el que nos encontremos, el Euríbor y la legislación que se aplique. En 2019 con una legislación más trasparente habrá una mayor demanda y mayor competencia”.


No habrá ofertas hipotecarias por autonomías


En cuanto al IAJD, el impuesto cedido a las comunidades autónomas, que tienen la potestad de su gestión y funcionamiento, permanece igual en la nueva ley. Este impuesto varía entre el 0,5 % y el 1,5 % según las comunidades y, a pesar de que se planteó por algunos partidos políticos su supresión, se mantendrá así en el futuro. Al ser un impuesto autonómico, cabe la posibilidad de que los bancos hagan ofertas hipotecarias diferentes en cada comunidad para compensar la diferencia del impuesto. “Ahora existen hipotecas que se comercializan de forma exclusiva en ciertas comunidades autónomas, pero son hipotecas calificadas como especiales, que cuentan con la ayuda de organismos públicos y destinadas a jóvenes para facilitar la compra de una vivienda”, según Maica López, portavoz de Credimarket, pero no es probable que los bancos lancen hipotecas distintas en función del IAJD.


“Las entidades cada vez dan más importancia al canal online, de haber ofertas distintas por comunidades autónomas esto resultaría mucho más complicado”, apuntan desde Kelisto. Sin embargo, en la negociación cara a cara con el cliente “es posible que el factor geográfico en función del IAJD pueda entrar a la hora de fijar unas ventajas u otras”. Gonzalvez apunta la posibilidad de que “si un banco tiene la mayor parte de sus clientes en una comunidad determinada extrapole el precio que tiene el AJD al resto de comunidades con un peso inferior en su balance total”. En este caso, aconseja consultar un comparador para conseguir la mejor oferta hipotecaria. No obstante, los expertos reconocen que el impacto que tiene el IAJD es demasiado pequeño para que merezca la pena a los bancos hacer productos específicos por comunidades.


Continuará la contratación de hipotecas fijas


La contratación de hipotecas fijas, que alcanza ahora el 40% del mercado, continuará en 2019 si se confirma la subida del Euríbor. Las previsiones sobre la evolución del Euríbor realizadas por Bankinter sitúan en el segundo semestre del año la cotización en positivo de este índice. La consecuencia inmediata será el encarecimiento de las cuotas en las hipotecas variables, por lo que en esta situación es posible que los hipotecados elijan hipotecas a tipo fijo para evitar las fluctuaciones del Euríbor. “Continuará la contratación de hipotecas fijas porque aunque el Euríbor suba, lo hará todavía muy despacio”, según González. La contratación de un tipo u otro de hipoteca dependerá del perfil del cliente. “Hay clientes que, dependiendo del plazo de devolución, preferirán ganar en seguridad, pese a que una hipoteca fija pudiera ser algo más cara”.


Además, la ley hipotecaria también rebaja el coste del cambio de las condiciones de las hipotecas tanto de la subrogación como de la novación, cuando se cambia de una hipoteca de tipo variable a tipo fijo. La comisión se limita al 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años del préstamo y a partir del tercer año no habrá que pagar ninguna comisión. “El cambio puede ser atractivo para los clientes que tengan hipotecas con diferenciales superiores al 1,5%”, según Kelisto. Desde iAhorro no creen que se producirá una contratación masiva de variables por mucho que bajen los tipos, porque ahora el cliente tiene más información sobre la posible volatilidad del Euríbor.


Las hipotecas verdes todavía no despegarán


La nueva ley hipotecaria incluye ventajas en la contratación de hipotecas verdes con el objetivo de fomentar los edificios energéticamente eficientes. Desde la Comisión Europea se ha puesto en marcha un plan de acción sobre hipotecas energéticamente eficientes con la colaboración de 37 entidades financieras. El Green Building Council (GBCe) coordina en España un proyecto en el que participa el ayuntamiento de Madrid, varias entidades financieras como Triodos Bank, que desde 2013 comercializa una hipoteca verde que reduce el tipo de interés en función de la calificación energética de la vivienda, Caja Rural de Navarra y UCI y Cohispania y Tinsa desde el sector de la valoración.
Sin embargo, a pesar de estos primeros avances, la oferta de hipotecas verdes no es una prioridad para los bancos y no se esperan cambios en la situación en el corto plazo. “Por ahora no hemos visto apenas cambios en este sentido, pero tampoco había una legislación que lo favoreciera a nivel nacional. Esperamos que los bancos conscientes de la importancia de ser respetuosos con el medio promuevan campañas de apoyo a las hipotecas verdes”, según iAhorro. Javaloyes avanza que los bancos lanzarán al principio productos de alcance limitado para testar el mercado, pero “la oferta hipotecaria deberá buscar cualquier oportunidad para diferenciarse de los competidores”.


E. Esparza – 11 Enero 2019 – pisos.com

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