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Los precios de las hipotecas no tienen por qué subir

Por fin se ha desvelado el borrador de la nueva ley hipotecaria. Y parece que hay un punto en común en todos los analistas consultados: el precio de las hipotecas subirá.

Las hipotecas no tendrían por qué subir y, en caso de hacerlo, no será por la nueva ley hipotecaria. De hecho, con la aprobación de la nueva legislación se dará termino a la sensación de “calma chicha” que se ha apoderado del sector y posiblemente veremos un nuevo ímpetu entre las entidades bancarias por recuperar parte del negocio hipotecario perdido, y por ende una competencia en ofrecer el producto más barato.

Desde 2007, la banca perdió más de 180 mil millones de euros en saldos vivos de particulares (la gran mayoría hipotecas) y la nueva producción no compensa los vencimientos actuales (sean amortizaciones programadas o cancelaciones anticipadas). Es decir, los bancos no consiguen ni siquiera mantener su negocio hipotecario actual. Y esta sangría no parará. En los próximos años vamos a ver un aumento de la presión por la mayor amortización de capital de las hipotecas que se concedieron durante la burbuja (principalmente entre 2004 y 2008), las cuales suponen el grueso de los saldos actuales en manos de los bancos.

Los bancos necesitan (desesperadamente) prestar. Si el cliente cumple los requisitos de riesgo de la entidad, ésta hará lo que pueda para atraerlo y en esta lucha el precio será un factor fundamental, sobre todo teniendo en cuenta que los importes que se prestan son elevados y cualquier mejora en el diferencial supone un importante ahorro para el consumidor.

En este mismo sentido, la disociación y transparencia de las vinculaciones y productos combinados que contempla la nueva ley no tiene por qué encarecer las hipotecas, simplemente permitirá al usuario tomar decisiones más informadas. Sigue permitiendo ofrecer hipotecas más baratas si se contratan determinados productos, pero con la obligación de que esas ofertas sean totalmente transparentes para el usuario.

Además, y a diferencia de lo que opina la mayoría, creemos que la ampliación del plazo para el inicio de la ejecución hipotecaria, pasando de 3 a hasta 6 impagos como regla general, no provocará ninguna subida de precios a cambio de aumentar la seguridad jurídica: el coste financiero para los bancos será mínimo, a lo que habría que sumar más meses de intereses de demora. Al contrario, un plazo mayor previo a la ejecución judicial podría ayudar a negociar refinanciaciones que agilicen el cobro.

No obstante, el borrador de la ley sí deja un aspecto importante en el tintero: quién pagará los gastos de formalización. Durante el proceso de tramitación de la nueva ley habrá que concretar si se mantiene el criterio de reparto de gastos aplicado hasta ahora por la banca -y en ese caso no debería repercutirse en el coste hipotecario- o si este punto se modifica.

En el caso hipotético de que por cambios legislativos o decisiones judiciales algunos gastos como el ITP pasaran a correr a cargo del banco sí podríamos observar un incremento en los costes, vía comisiones de apertura o tipos de interés altos durante el primer año. Esta incertidumbre debería resolverse en breve.

Dicho todo esto, es posible que en los próximos meses observemos un incremento en el tipo de interés medio al que se realizan las nuevas hipotecas, aunque vendrá motivado por cuestiones ajenas a la nueva ley:

1. – El incremento de hipotecas a tipo fijo, que probablemente superarán pronto a las variables en las nuevas concesiones y que por definición tienen un tipo de interés más elevado en el corto plazo. Asimismo, la facilidad de subrogación de la nueva ley para el cambio de hipotecas variables a fijas también hará que los saldos existentes tengan unos tipos más elevados (mientras el Euribor no suba). Según vaya cogiendo pendiente la curva de tipos, encareciéndose los plazos más largos, veremos cómo las hipotecas a tipo fijo suben de precio, aunque habrá que esperar hasta finales de 2018 para ver si finalmente se produce esta subida.

– El propio incremento del euríbor, que encarecerá tanto las nuevas hipotecas como las existentes, aunque todo apunta a que hasta pasado 2020 no veremos el euríbor por encima del 1%.

– La adopción por parte de los bancos de políticas de precios diferenciadas para compensar el mayor riesgo asumido en ciertos perfiles de clientes o en porcentajes de financiación superiores al 80%.

Esta posible tendencia, muy poco popular por aplicar un precio más elevado precisamente a quienes más necesitan la financiación y menores ingresos tienen, es una de las asignaturas pendientes de la banca, viendo a menudo que prefieren no conceder el préstamo a diseñar productos de mayor riesgo a un precio superior.

Resumiendo: a medio y largo plazo habrá factores que pueden incrementar el coste de las hipotecas, pero no por culpa de la nueva legislación. Crucemos los dedos en que se apruebe lo antes posible y dejemos a los bancos competir entre ellos y aportar mejores precios a los que quieran comprar casa con hipoteca. Y a tipo fijo, por favor. No nos llevemos sustos en el futuro.

Artículo escrito por Juan Villén, director de idealista/hipotecas – 04 diciembre 2017

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