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Las socimis quieren transformar las ciudades en España: este es su plan

Las sociedades de inversión inmobiliaria quieren participar en la transformación urbanísticas de las grandes ciudades españolas y tienen un plan para conseguirlo.

Estos vehículos de inversión empezaron a ganar protagonismo en el mercado en 2013, al calor de un marco regulatorio que buscó resucitar un sector que había sufrido con la crisis, y cinco años después ya hay más de medio centenar cotizando en el mercado, dos de ellos en el Ibex 35. De hecho, Merlin Properties y Colonial se encuentran entre los mayores gigantes del ladrillo en Europa, con un valor en bolsa conjunto de 9.660 millones de euros y una cartera de activos valorada en más de 20.000 millones de euros, si incluimos el portfolio de Axiare, adquirida a principios de año por Colonial.

Su papel en estos años ha sido el de dinamizar el mercado a través de la compra de distintos activos (oficinas, locales y centros comerciales, viviendas, naves logísticas, residencias…), y ampliar el parque del alquiler en un país dominado históricamente por la propiedad.
Sin embargo, el sector reconoce que está entrando en un segundo ciclo y que quiere participar más directamente en los grandes desarrollos urbanísticos de las metrópolis que veremos en los próximos años.

Así de claro lo ha dejado durante unas jornadas celebradas en Madrid y organizadas por Iberian Property y EPRA, la asociación que engloba al 95% de las empresas inmobiliarias cotizadas en Europa, cuyo CEO, Dominique Moerenhout, ha explicado que “somos proactivos en el desarrollo de las ciudades y queremos serlo mucho más. Esa es una de las funciones principales de la asociación”.

¿Y cómo lo piensan hacer? Su plan es seguir aumentando el valor de su portfolio vía rehabilitaciones y cambios de uso, y el desarrollo paralelo de productos que se vayan a demandar en los próximos años.

“Tenemos que estar orientados hacia el futuro y lo podremos conseguir si tenemos inversores a largo plazo (planes de pensiones, fondos soberanos, family offices…) que quieran participar en estos proyectos y permitirnos crear valor a largo plazo y nuevos espacios en las grandes ciudades”, explica Carmina Ganyet, directora general corporativa de Colonial.

Para ello, Benôit Dohin, director general de Unibail-Rodamco en España, sostiene que “debemos anticiparnos a las futuras necesidades urbanas y al desarrollo que vivirán en el futuro. Hay que prepararse ya para la década que viene”.

El sector inmobiliario tiene claro que la clave de las regeneraciones urbanas pasa por los desarrollos modernos, por los usos mixtos (vivienda, ocio, oficinas…) y empezar a ofrecer experiencias a los clientes en los locales y centros comerciales.

Para entender a dónde quieren llegar las sociedades de inversión inmobiliaria en España basta repasar el ejemplo del barrio Kings Cross de Londres. Con más de medio millón de m2 de superficie, este antiguo páramo industrial se ha transformado en poco más de una década gracias a la inversión de diferentes inversores privados. El pistoletazo de salida del cambio fue la llegada de varios centros educativos (escuelas y una universidad), a la que siguió la construcción de viviendas, una mejora del transporte público, la rehabilitación y el cambio de uso de varios edificios históricos, el impulso de establecimientos de hostelería y la decisión de Google de construir allí una nueva sede con capacidad de hasta 4.000 empleados.

A pesar de que la situación en España todavía está lejos de la que vive la capital británica, las socimis domésticas aseguran que ya están mirando en esa dirección. Colonial, por ejemplo, explica que sus últimas operaciones han ido encaminadas en ese sentido. En enero, por ejemplo, anunció la compra de un inmueble situado en Barcelona (en la plaza Gala Placídia) de 4.300 m2 de superficie y que había sido en el pasado la sede de Abertis. Entre la compra y la reforma, la socimi invertirá 17 millones de euros para instalar un espacio de trabajo compartido entre pequeñas empresas.

También confirmó la compra de dos solares en el centro de Madrid (cerca de la estación de Atocha) con una superficie de unos 110.000 m2, donde prevé construir un complejo de viviendas y oficinas que podría estar listo a finales de 2019, porque “parte de la consolidación de la ciudad vendrá de esa zona, no solo del norte, y por eso nos estamos anticipando. Es necesario tener visión a largo plazo”, agrega la directora general corporativa de la compañía. Éste es el aspecto que tiene proyectado:

Además, en la Ciudad Condal también destaca la transformación que está liderando el [email protected], que se ha convertido en el distrito financiero y tecnológico de la urbe, mientras que en la capital el ejemplo más claro es el que se engloba en la famosa ‘Operación Chamartín’, rebautizada en los últimos meses como ‘Madrid Nuevo Norte’.

Antonio Béjar, presidente de la promotora Distrito Castellana Norte (DCN), ha defendido el proyecto en el que está implicado. Durante las jornadas inmobiliarias, ha recalcado que “el desarrollo, que cuenta con un amplio respaldo por parte de los madrileños y que solo necesita la aprobación definitiva por parte del Ayuntamiento, mezcla tres ejes (uno económico, uno social y otro medioambiental) para entrelazar los edificios de viviendas, las oficinas, los espacios verdes y las zonas de ocio con unas buenas conexiones de transporte público (la estación de Chamartín, el aeropuerto Adolfo Suárez-Barajas…)

El desarrollo, que fue presentado el pasado verano por DCN, el Ministerio de Fomento y el Ayuntamiento de Madrid, incluye la construcción de 10.000 viviendas (un 20% de ellas con algún grado de protección), un gran espacio verde y uno de los centros de negocios más modernos del planeta.

Más colaboración pública e inversión institucional

Béjar reconoce que para que salgan adelante proyectos como Madrid Nuevo Norte se necesitan dos cosas: la paciencia del capital internacional (el proyecto lleva más de dos décadas sobre la mesa) y una actitud proactiva por parte de la Administración Pública. Además, ha resaltado que “hay espacio para la entrada de nuevos inversores porque este tipo de proyectos es imposible que los lleve a cabo uno solo”.

Una tesis que también comparte el ‘mundo socimi’. Para el responsable en España del gigante francés Unibail-Rodamco, “hacen falta grandes inversores que metan dinero en las socimis para pensar a futuro”.

No obstante, las socimis están convencidas de que en Europa se puede mejorar la regulación del negocio para atraer más inversores extranjeros que inviertan a largo plazo y acompañen el desarrollo de los proyectos, pero ven más complicaciones en contar con el apoyo de la Administración Pública.

“Los agentes necesitamos un fuerte compromiso por parte del sector público y la ayuda de los ayuntamientos para materializar el estilo de vida que quieren proyectar para sus ciudadanos, pero no es fácil conseguirlo cuando hay que estar pendiente de unas elecciones y de cambios en los partidos que gobiernan”, aclara Ganyet.

Lo mismo cree Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, quien afirma que “los poderes públicos para estos temas son problemas en sí mismos. Tienen una agenda muy limitada y es un desafío al que debemos enfrentamos constantemente”.

Las socimis tienen mucho recorrido

La llegada de las socimis en España ha dado frutos en los primeros cinco años: ya hay más de medio centenar de vehículos cotizados y suman un valor de mercado que supera de largo los 20.000 millones de euros. Aún así, el sector asegura que es insuficiente.

“El valor de mercado de estos vehículos en España respecto al PIB sigue estando muy por debajo de los que se registran en otros países de Europa y EEUU. Para estar a su nivel, el sector debería tener una capitalización de 40.000-50.000 millones. Las socimis todavía no han llegado a su madurez, aunque su crecimiento dependerá de la entrada de nuevos actores y de grandes propietarios”, afirma el CEO de Merlin Properties.

Desde la promotora DCN también confían en el recorrido de las sociedades de inversión inmobiliaria y no descartan en convertirse en una de ellas dentro de unos años.

Autor: @Ana P. Alarcos – Idealista – 23 marzo 2018

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