Cómo es la vivienda que busca el inversor

La vivienda ha vuelto a convertirse en un valor refugio para el inversor particular. Los últimos datos confirman que el inversor mantiene una tendencia creciente desde 2013, y alcanzó el 28,08% en el segundo semestre de 2016, cuatro puntos más que un año antes, según Tecnocasa. La alta rentabilidad obtenida con el alquiler y la baja rentabilidad que ofrecen los productos financieros clásicos son las razones que justifican que los inversores hayan reactivado la compra de vivienda.

Este comprador se caracteriza porque compra la vivienda en efectivo. Según los datos del INE, en 2016 el 31% de las compraventas se realizaron sin financiación, porcentaje que se mantiene constante desde 2013. Una situación opuesta a los años de la crisis, cuando las hipotecas superaban a la cifra de compraventas. El inversor busca un tipo de vivienda determinado según se destine al alquiler vacacional, residencial o para estudiantes.
Busca viviendas pequeñas
Los apartamentos y pisos pequeños con 1 o 2 habitaciones son los más demandados. “Compra viviendas pequeñas por tres motivos: precio, perfil medio de los inquilinos y diversificación de la inversión”, explica Cristina Blanco, directora de marketing de Look & Find. “El perfil mayoritario del potencial inquilino en España es una persona joven o pareja, por lo que las viviendas pequeñas tienen más demanda que las que tienen más habitaciones y será más fácil mantenerlas alquiladas. Además, si la inversión es menor permite al comprador diversificar sus ahorros en varios inmuebles o diferentes productos”.
Como espera sacar rentabilidad con el alquiler, el inversor busca viviendas céntricas en las ciudades donde haya una demanda sostenida. “Lo ideal es que tenga continuidad en el alquiler para evitar demasiados tiempos vacíos”, declara Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores. Preferiblemente, estos pisos como mucho necesitan una pequeña reforma o un simple acondicionamiento. “Debe ser una oportunidad”, según Cózar. Esto significa que, aunque sea necesario hacer reformas para mejorar el producto, “al final el precio esté ajustado y se obtenga rentabilidad”. No obstante, también existe un inversor que compra sobre plano y espera hasta la entrega de vivienda, “aunque en este caso la rentabilidad no es inmediata”.
Zonas consolidadas de las grandes ciudades
El inversor también tiene muy claro dónde tiene que comprar vivienda porque no en todos los lugares puede obtener la misma rentabilidad. “Existen dos tipos de inversores particulares. Por un lado, están aquellos que hacen sus inversiones en la zona centro de una gran urbe, con el fin de recuperar su inversión con el alquiler turístico. Por otro lado, está el inversor particular que compra en zonas no tan céntricas, en inmuebles con un coste mucho menor, con el único fin de amortizar a base de alquiler de larga estancia”, explica Manuel Fernández, director de Redpiso.
Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga son una buena opción para el inversor que compra en el centro de grandes ciudades y zonas consolidadas. De hecho, el precio del alquiler en Madrid y Barcelona ha subido durante el último año un 6,26% y un 11,84%, según los datos de Tecnocasa. “El pequeño inversor prefiere invertir en grandes ciudades que hacerlo en la costa. Puesto que generalmente residen en esas ciudades y pueden tener más control sobre sus inversiones”, según el director de Redpiso. “La dificultad de gestionar el alquiler vacacional hace que solo sea rentable en zonas con mucha demanda, como la Costa del Sol”, puntualiza Cózar.
Se busca rentabilidad en el alquiler
Durante el boom inmobiliario, el inversor buscaba la rentabilidad en la compra de vivienda para su posterior venta una vez reformada. Ahora, compra con la intención de alquilar. “En estos momentos la vivienda no tiene revalorizaciones tan altas y, sobre todo, no tan rápidas como hace 10 años”, matiza la responsable de Look & Find. La dificultad de conseguir rentabilidad con la venta de la vivienda reformada se debe a que los precios de mercado están muy ajustados.
“Con unos márgenes tan pequeños, y el coste y los plazos que supone para un inversor particular afrontar una reforma, no merece la pena la rentabilidad que le va a sacar”, explica Fernández. Antes de dar el paso, el inversor debe valorar lo invertido en el inmueble para saber si con la reforma va a conseguir revalorizar la vivienda con ganancias. “El inversor actual tiene un carácter menos especulativo. Compra para alquilar y obtener rentabilidad en un momento en el que los alquileres están subiendo y la demanda es cada vez mayor”, señalan desde Foro Consultores.
Mayor rentabilidad que en otros productos de ahorro
La rentabilidad que se obtiene con el alquiler depende del precio de compra de la vivienda, la demanda de la zona y los gastos del inmueble. Para calcular la rentabilidad hay que descontar de la renta anual obtenida, los gastos de la vivienda que corresponden al propietario: comunidad, IBI, seguros, reformas y gastos varios. También hay que tener en cuenta los periodos en los que la vivienda no tiene inquilinos en los que no se generan ingresos, pero sí gastos.
La rentabilidad actual del alquiler está entre el 4% y 6 %, según los profesionales consultados. Estos porcentajes varían según el tipo de alquiler, porque existe una especialización en alquiler residencial, turístico o para estudiantes. “En la zona centro de las grandes ciudades se está especulando mucho con la rentabilidad debido al alquiler turístico”, explica Fernández. También hay inversores que se centran en zonas universitarias, donde el estudiante es el perfil que alquila.
Perfil del inversor particular
El perfil del inversor particular es variado en cuanto a edad, pero con unas características comunes muy definidas. Su principal rasgo es su nivel de renta media alta y con ahorros para invertir. “Son familias que ven como otros activos, tipo fondos o depósitos dan una rentabilidad muy baja. Ahora es un buen momento para invertir en vivienda porque los precios comienzan a subir. De hecho, adquirir un piso y alquilarlo es 4,2 veces más rentable que invertir en bonos del Estado”, afirma Cózar. Desde Look & Find diferencian tres perfiles: “Personas a partir de 45 años con vivienda en propiedad y ahorros en el banco que deciden invertir en vivienda, personas que reciben una herencia o prejubilados”.
Por otro lado, la inversión que se hace en la vivienda varía según la zona, pero generalmente oscila entre 100.000 y 200.000 euros. “El inversor que va a comprar en la zona centro gastará más dinero”, señala Fernández. Con este presupuesto, el inversor compra en efectivo la vivienda porque no tiene necesidad de financiar la compra. “Normalmente para este tipo de inversiones no se pide hipoteca, suele comprarse con los ahorros”, según Blanco. Incluso con los intereses de las hipotecas tan bajos como ahora, el inversor prefiere comprar al contado para no restar rentabilidad a la inversión. Solo si compra más de un inmueble financia la compra.
E. Esparza
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