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La promoción de viviendas en alquiler como negocio de futuro

La reactivación de la construcción es un hecho constatable. El año pasado se concedieron visados para construir 64.038 viviendas, lo que supone un aumento del 29% en comparación con el 2015. Una tendencia que se ha mantenido a lo largo de este año, con 32.552 visados para viviendas concedidos en los primeros cinco meses, según los datos del Colegio de Arquitectos Técnicos. Un estudio del Instituto de Coordenadas de Gobernanza y Economía Aplicada confirma también que durante los próximos años la construcción de vivienda irá en aumento. En su análisis del sector promotor destaca que en 2020 habrá 80.000 viviendas nuevas como resultado de la actividad de las principales promotoras del país.

Un parque profesionalizado

De modo paralelo, se ha producido un incremento del alquiler provocado en gran medida por la dificultad de los jóvenes para acceder a la vivienda en propiedad y a la movilidad laboral. Con una tasa que supera el 20%, el alquiler de vivienda gana puntos frente a la vivienda en propiedad. El problema es que la oferta de vivienda en alquiler que existe es escasa para satisfacer esta creciente demanda. El fuerte desarrollo de las SOCIMI ha provocado cambios en el mercado del alquiler, pero sigue siendo insuficiente la oferta de vivienda.
¿Se plantean las promotoras construir viviendas para alquiler? Las promotoras consultadas por pisos.com reconocen que no, su actividad está centrada en la construcción residencial para la venta y así va a continuar a pesar del fuerte incremento del alquiler. No obstante, existe una clara consciencia de la necesidad de crear un parque profesionalizado de viviendas en alquiler. “En los últimos años se está produciendo un repunte de la demanda de vivienda en alquiler, y para atender esa demanda es necesario llevar una gestión profesional del alquiler y generar un parque de viviendas. Desde este punto de vista, la producción de vivienda destinada al alquiler es un importante nicho de mercado que los promotores constructores deben aprovechar”, afirma Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima.
En este sentido, David Botín, director de promoción inmobiliaria de ACR, admite que “el alquiler se presenta como una buena oportunidad por la posibilidad de que el activo se revalorice, a la vez que se obtienen unas rentas periódicas por él”. Cree, además, que es un momento propicio para que las promotoras se inicien en esta actividad porque “la rentabilidad versus el precio sigue siendo atractiva, especialmente en aquellas zonas donde los precios no han experimentado un gran crecimiento y siguen ofreciendo oportunidades y la demanda de alquiler sigue creciendo a ritmos altos”.

El obstáculo burocrático

Sin embargo, desde el punto de vista de la oferta, los promotores reconocen que es complicado sacar adelante una promoción para alquilar. “El alquiler debe ser rentable por sí mismo, y no por las plusvalías que se puedan obtener en la posterior venta del inmueble. Las rentas de los alquileres son mucho más estables que los precios de venta de la vivienda y van directamente ligadas a los niveles salariales de las familias. Debemos contener los costes de producción de las viviendas, ya que las rentas máximas a obtener están “topadas” por los salarios e ingresos familiares” señala Roca.
El problema es que en estos momentos no es viable contener los costes de producción de la vivienda teniendo en cuenta “la alta fiscalidad aplicada, los largos e impredecibles plazos de gestión administrativa de las licencias, y el incremento de coste del suelo”, según la vicepresidenta de Asprima. Otro hándicap para los promotores es “la demora de dos años, tiempo que dura el desarrollo de la obra, para la generación de rentas”, según un portavoz de Testa Residencial.
Ante estas dificultades, la promoción de viviendas para alquiler tendría sentido en grandes promotoras con grandes desarrollos “como punto de arranque de la promoción y como “efecto llamada” para el resto del desarrollo, algo que ya ocurre en otros países pero que no se está produciendo todavía en nuestro país”, matizan desde Testa. Esta SOCIMI, participada por Santander, BBVA y Merlín, se ha convertido en la primera inmobiliaria de pisos en alquiler tras su fusión con Acciona.

Beneficios para las promotoras

Los beneficios que pueden conseguir las promotoras con la creación de un parque de viviendas en alquiler se centran en la buena perspectiva de crecimiento del precio y de la demanda, el cobro de rentas periódicas y la posibilidad de incremento del precio del inmueble. Sin embargo, desde Testa reconocen que “la rentabilidad del edificio sería inferior con respecto a vender las viviendas”, lo que justifica que esta operación hoy no interese a las promotoras.
En gran medida, los beneficios dependerán de cómo se realice la explotación de los inmuebles. Se pueden promover viviendas para venderlas a un único inversor especializado en alquiler como un desarrollo llave en mano o asumir directamente la explotación del inmueble. En Testa señalan un tercer supuesto: que “las Administraciones tenedoras de suelo promuevan nuevos edificios para destinarlos al alquiler”. Desde ACR advierten que la explotación se centrará en “el inversor especializado, ya que cada vez tendrá más cuota de mercado, aunque el segmento de particulares seguirá existiendo”.

Es difícil obtener financiación

Conseguir financiación para desarrollar promociones en alquiler es otro problema que señalan las promotoras para no iniciar esta actividad. “Resulta muy complicado obtener financiación bancaria. El préstamo promotor es una financiación de dos años de duración, mientras que en el caso del alquiler los planteamientos son de financiaciones a 15-20 años, con amortizaciones según se va recuperando la inversión. Este tipo de financiación es imposible de conseguir hoy en día” destaca Roca.
No obstante, reconoce que el acceso a la financiación está condicionado al modo de gestión del alquiler. “Si se promueven viviendas para venderlas a un único inversor especializado en la gestión es mucho más sencillo obtener financiación porque es a corto plazo”, afirma Roca. “Es más complicado obtener financiación si se promueve para gestionar directamente el alquiler”.
Además, la financiación que ofrecen las entidades financieras es menor que en el caso de la venta, porque “con una venta diversifican más el riesgo”, señala Botín. “Venden a cada particular mediante un préstamo hipotecario, dividiendo ese riesgo”. Desde Testa reconocen que si detrás de los proyectos hay grandes compañías patrimoniales “tendrán facilidades para acceder a la financiación”.

Grandes ciudades y fondos internacionales

A la cuestión de dónde hay más posibilidades de que se haga realidad la creación de un parque profesionalizado del alquiler a través de las promotoras, la respuesta es clara: en los mercados donde la gestión del alquiler está muy profesionalizada. “Sobre todo, en aquellos mercados donde se obtiene una rentabilidad sobre los costes de producción de la vivienda, sin tener en cuenta las posibles futuras plusvalías de las ventas de los inmuebles”, afirma Roca. Este mercado se encuentra en “las grandes ciudades donde la movilidad es mucho mayor, existe un mercado de alquiler limitado y el acceso a la compra de una primera vivienda es más complejo”, según Botín.
La situación puede cambiar por el empuje de los fondos internacionales especializados en el alquiler, debido a que facilitarán la inversión que ahora no encuentran las promotoras. “El negocio del alquiler de viviendas requiere de una alta inmovilización de recursos propios, para lo que hace falta un gran músculo financiero que tienen los fondos. Además, la financiación bancaria en estos casos es compleja y siempre menor que en una venta, lo que añade esfuerzo financiero a las operaciones” señala Botín.
Para la vicepresidenta de Asprima, la participación de los fondos extranjeros “es una de las claves para el desarrollo de esta vía de negocio, porque estos fondos aportan el capital necesario para la promoción, y al ser extranjero no afecta a la deuda nacional”. No obstante, desde Testa señalan que “los fondos extranjeros que han apostado por la promoción en España lo han hecho por promociones centradas en un modelo tradicional, es decir, el del desarrollo para la venta”.

E. Esparza – pisos.com -13 noviembre, 201

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