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Guerra de cifras sobre la previsión del precio de la vivienda en 2020. ¿Cómo evolucionará realmente este indicador?

El mercado de la vivienda ha entrado en una nueva etapa, marcada por la estabilidad y la moderación. La previsión del precio de la vivienda en 2020 varían según la fuente de la que echemos mano. Así, agencias de calificación internacionales como Moody’s vaticinan que en nuestro país se producirá un aumento del valor de los inmuebles residendenciales del 5,5%, el más alto de la Unión Europea (EU). Por el contrario, la Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas) estima que la evolución será más discreta, y que el precio de la vivienda en España avanzará en los próximo doce meses una media del 2,5%. Desde pisos.com, apuntan a una subida de entre el 2% y el 4%. A tenor de esta divergencia, ¿en qué podemos basarnos para averiguar el futuro este indicador?

La previsión del precio de la vivienda en 2020 estará definida por un tendencia alcista, aunque contenida, marcada por el equilibrio entre la oferta y la demanda

El precio de la vivienda en 2020 mantendrá la senda alcista iniciada hace varios años, según Teresa Marzo, directora general de negocio de Vía Célere. Sin embargo, desde esta compañía matizan que la subida de este indicador será “mucho más moderada” que la observada en pasados ejercicios, especialmente en mercados como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol, “donde esperamos incrementos de un único dígito”. Esta evolución “contenida” del valor de los inmuebles residenciales será consecuencia, a su juicio, “del equilibrio que se producirá entre la oferta y la demanda alcanzado ya en 2019”.
Desde Tinsa también calculan que asistiremos a una tendencia al alza del valor de los inmuebles residenciales. En concreto, Andrea de la Hoz, consultora senior del Servicio de Estudios de la tasadora, sugiere que “en términos generales” la variación de los precios podría situarse durante 2020 en el entorno del 3% “o incluso por debajo”.

El valor de la vivienda usada determinará el mercado general de precios. En cuanto a la obra nueva, los mayores incrementos tendrán lugar en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla

En este sentido, De la Hoz confirma que la estabilización que experimentará el precio de la vivienda usada “es la que determinará en mayor medida” la moderación general de precios en España. Esta valoración es compartida por Elena Ger, directora comercial de Sonneil, quien reconoce que si bien el mercado de la vivienda de segunda mano “seguirá teniendo un peso muy importante” en nuestro país, “estimamos que el periodo de crecimiento de sus precios ha llegado a su fin”.
Por su parte, desde Vía Célere prevén que el precio de la vivienda usada en los grandes núcleos urbanos del país registrará “leves caídas”, mientras que en las ciudades más pequeñas, “debido a la escasa demanda y al gran stock existente”, se producirán bajadas más pronunciadas en los precios. Este movimiento, en opinión de Marzo, responde al objetivo de los propietarios “de dar una salida final a esas viviendas”.
En lo relativo al valor de la vivienda de obra nueva, David Martínez, CEO de Aedas Homes, afirma que en 2020 este mercado seguirá “por la senda del crecimiento moderado” y que los incrementos de precio vendrán determinados de forma agregada, “con menor impacto en algunas ciudades”. No será el caso de ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla donde, según Marzo, la oferta y la demanda de esta clase de productos sigue estando “algo desequilibrada”, por lo que los precios en ellas seguirán aumentando.

Incrementos leves, pero sostenibles en el tiempo, en Madrid y Barcelona. Las nuevas promociones deben ser más numerosas con el fin de evitar tensiones en los precios en un futuro

Tras una etapa caracterizada por los grandes crecimientos en precios y en el número de operaciones, los expertos prevén que en 2020 el mercado de la vivienda en Madrid y Barcelona seguirá creciendo. No obstante, matizan que los incrementos de los valores de los pisos serán “más leves y sostenidos en el tiempo”.
Ello se debe, apuntan desde Vía Célere, a que en los grandes núcleos urbanos del país “sigue habiendo un gran apetito por las viviendas de obra nueva, que no se puede satisfacer con los desarrollos actuales”. “En este sentido, sigue siendo fundamental incrementar la oferta de este tipo de promociones para evitar tensiones en el futuro”, advierte Marzo.

Las periferias de las grandes ciudades experimentarán las subidas más significativas. Estas zonas concentran los nuevos desarrollos residenciales con vivienda más grandes

En paralelo, las fuentes consultadas observan que, ante la falta de oferta disponible, en estas áreas se está produciendo un desplazamiento de la demanda hacia la periferia. En concreto, De la Hoz argumenta que, “por una razón de suelo disponible”, en los mercados de Madrid y Barcelona la obra nueva se sitúa principalmente en la periferia. Esta situación, desde su perspectiva, explica que en 2020 las periferias cercanas de los principales mercados puedan convertirse en las zonas que registren “las subidas de precios más significativas”.
Por su parte, Marzo expone que dicho comportamiento responde a la búsqueda de una vivienda más grande por parte de los clientes, “con más zonas comunes y dentro de unos precios asequibles” que no se pueden encontrar en el centro. Un comportamiento de la demanda, agregan desde Sonneil, que está suponiendo un alza de precio en aquellos barrios “que cuentan con una gran oferta de ocio y servicios, a la vez que buenas conexiones con el propio núcleo urbano”.

La mayor demanda hará aumentar los precios en las ciudades medianas. En los municipios de menor tamaño se experimentarán leves bajadas porque la presión del comprador es nula

De igual modo, en ciudades de tamaño medio se asistirá a una subida de precios establecida, indica Ger, “por una mayor demanda consecuencia del crecimiento experimentado por estos núcleos urbanos en los últimos años”. En esta línea, desde Sonneil exponen que la limitación de la subida de los salarios ha provocado “un mayor control de las inversiones familiares”, por lo que creen que la situación de estabilidad con crecimiento menor que en periodos anteriores se mantendrá, “debido, principalmente, a la pérdida de poder adquisitivo experimentada en los últimos años”.
Contrariamente, el avance de los precios no se extenderá a los municipios de menor tamaño ni a la España vaciada. Los expertos del sector señalan que en los próximos doce meses el precio de la vivienda experimentará “leves bajadas”, especialmente en aquellos municipios en los que existe un stock de vivienda previo a la crisis económica “que es inasumible debido a la escasa demanda”.

T. Álvarez – 10 ene 2020 – pisos.com

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