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10 factores que marcarán el mercado de la vivienda en 2019

En el año 2019 el ámbito de la vivienda se distinguirá por su carácter dinámico y expansivo. Este comportamiento tendrá lugar como consecuencia del progreso de la economía, según explican distintos expertos. Al respecto, son varias las voces que, si bien reconocen que el próximo año se producirá una leve desaceleración del sector, también confirman que España seguirá siendo uno de los países de la zona euro con mejores ritmos de crecimiento, el cual se verá reflejado en el ámbito residencial. A continuación analizamos diez de los factores que marcarán el mercado de la vivienda durante los próximos doce meses.


1.Aumento de las compraventas

Según el director general de Comprarcasa, Toni Expósito, las transacciones de viviendas seguirán aumentando en 2019, aunque lo harán a un ritmo menos elevado que en 2018, lo que llevará al mercado a experimentar una “cierta estabilización”. Este indicador estará condicionado por la demanda de los compradores más jóvenes que, a juicio de Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, impulsarán estas operaciones motivados por la conjunción de varios factores, como son “la subida de los salarios, el mantenimiento de los altos valores del alquiler y el aumento de la financiación bancaria”.


2. Moderación de los precios


Durante este año los precios de la vivienda seguirán subiendo, aunque lo harán, en opinión de Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, a un ritmo más “suave” que el registrado en los últimos ejercicios. En este sentido, Corral argumenta que en algunos lugares de España los valores de la vivienda ya han tocado techo “y están al límite de la capacidad de los compradores naturales”. De la misma opinión se muestra Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, quien ve en la moderación de los valores de las viviendas “una ventaja y una tranquilidad” para el mercado.


3. Protagonismo de la segunda mano


En cuanto al segmento del mercado que adquirirá un mayor protagonismo, existe consenso a la hora de constatar que la vivienda de segunda mano seguirá siendo el timón que dirigirá el sector en los próximos meses. Este lugar destacado de la vivienda usada tiene que ver, para  Corral, con que en muchas zonas del país “no hay posibilidad de crear obra nueva, dado que no hay suelo disponible”.
Esta carencia, sumada a las dificultades con las que se encuentran los promotores a la hora de conseguir licencias, también es apelada por Duque, quien niega que en 2019 la obra nueva “vaya a ser un mercado excesivamente dinámico”. De la misma opinión se muestra Bernardos, quien hace hincapié en las dificultades que atravesará el sector de la promoción. “Mientras que no reciba financiación de los bancos y estos dejen de exigirle preventas de entre un 50% y un 70%, este sector estará amordazado”, lamenta.


4. Importancia del comprador extranjero


España seguirá siendo en 2019 un objeto de deseo para el comprador extranjero. Según los últimos datos del Ministerio de Fomento, durante los primeros nueve meses de 2018 las transacciones inmobiliarias llevadas a cabo por compradores foráneos aumentaron un 5,7%, hasta alcanzar las 66.575 operaciones. Esta tendencia, vaticina Expósito, continuará apreciándose este año, pues el comprador extranjero seguirá adquiriendo inmuebles residenciales en España, “ya sea como lugar de inversión, de vacaciones o para jubilarse”. Un comportamiento que se apreciará, a su juicio, “especialmente en la Costa del Sol, en el Levante y en ambos archipiélagos”.


5. Las inversiones cambian de sitio


La demanda de vivienda por motivos de inversión es otro de los factores que condicionarán el mercado residencial en 2019. En opinión de Bernardos, estos compradores cuantitativamente no alcanzarán las cifras de ejercicios pasados, ya que “solo en 2017 representaron el 55% de la demanda”. Sin embargo, se constituirán como una “demanda conservadora muy interesante de analizar” desde el punto de vista cualitativo, pues experimentarán cambios en su comportamiento.
En concreto, este experto explica que tales compradores abandonarán las zonas prime en las que se han fijado hasta la fecha y buscarán viviendas en “peores zonas de grandes ciudades, puesto que los precios están ya muy altos”. Este desplazamiento del centro a la periferia tendrá lugar no solo en Madrid y Barcelona, sino en otras urbes como Valencia, Zaragoza, Bilbao, Granada o Vitoria.


6. Euríbor, avance de dos décimas


El Euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, experimentará cambios en 2019. Así lo prevé Joaquín Robles, analista de XTB, quien señala que el indicador se moverá por debajo de cero “por lo menos hasta mediados de año”, dado que las previsiones de subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) se esperan para el mes de septiembre. En esta línea, adelanta que “no se espera más que una subida de tipos en Europa” de cara a este año, por lo que el movimiento positivo del Euríbor será “muy limitado”. Estos avances se situarán, según los cálculos de esta organización, “no más allá de dos décimas” más que ahora, por lo que consideran que “el encarecimiento de las hipotecas no será muy notable”.


7. Mercado hipotecario agitado


El mercado hipotecario seguirá al alza en 2019, aunque existen varios factores que podrían comprometer la firma de hipotecas, según Expósito. En primer lugar, este experto destaca que la demanda de vivienda que requiere financiación bancaria en zonas como Madrid, Barcelona o Baleares podría tocar techo en los próximos meses, lo que afectaría al cómputo global de este tipo de operaciones en España. De igual modo, apunta que el sector atravesará unos meses agitados, “máxime si se tiene en cuenta” el reciente giro jurisprudencial tomado por el Tribunal Supremo y el posterior decreto-ley del Gobierno que obliga a la banca a asumir el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Un revés para las entidades financieras que, desde la perspectiva de los especialistas, podría encarecer los préstamos y menguar el número de hipotecas que se materialicen.


8. Ley hipotecaria


Otro de los factores que determinarán la evolución del mercado es la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, sostiene Robles, “implica mayor transparencia y rebaja las comisiones aplicadas hasta ahora”, lo que desde su punto de vista “debería traducirse en ventajas para el hipotecado” y nuevas estrategias comerciales por parte de las entidades financieras. Ello se debe, defiende este experto, a que con la nueva ley “las comisiones de amortización se abaratarán, se limitarán las vinculaciones que se requerían hasta ahora para firmar un préstamo y se suprimirán las cláusulas suelo”, entre otros aspectos.


9. Mal momento para el alquiler


Por su parte, los arrendamientos experimentarán un comportamiento dispar. En esta línea, Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, explica que en 2019 se producirá una continuidad en lo relativo a la demanda de inmuebles en alquiler. La misma, subraya, será “imparable” ya que distintos estratos de población, especialmente los jóvenes, “están acostumbrándose a pagar por el uso de una vivienda, no por la tenencia”.
Sin embargo, desde esta compañía reconocen que la aprobación del Real Decreto de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler afectará negativamente a los arrendamientos, pues a partir de ahora los propietarios “exigirán estabilidad laboral, contratos fijos o avales bancarios” a los inquilinos, lo que expulsará del mercado a los colectivos que más se inclinan por esta modalidad residencial en la actualidad.


10. Posible adelanto electoral


Un posible adelanto electoral también se convertiría en un factor de influencia del devenir del sector residencial a lo largo de los próximos meses. Al respecto, Duque cree que la celebración de unos comicios traería consecuencias negativas para el sector, pues afirma que “cualquier elemento que introduzca incertidumbre”, como es este, “frena la toma una decisión tan importante como es la compra de una vivienda”.
Por su parte, Corral pone el énfasis en que lo “realmente importante serían los resultados” de dichas elecciones, por lo que demanda que de ellas se desprenda una mayor gobernabilidad, lo que repercutiría positivamente en la economía en general y en el sector inmobiliario en particular, “ya que con ella disminuye la incertidumbre de los compradores”.


4 enero, 2019 – T. Álvarez – pisos.com

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